فصل اول:
نام، هدف، موضوع، محل، مدت
ماده1) نام: برج مسکونی ساحل 3 واقع در شرکت تعاونی مسکن 12 فروردین که منبعد در این اساسنامه به اختصار برج ساحل 3 نامیده می شود. و دارای شخصیت حقوقی است که به موجب قانون تملک آپارتمانها مصوب 16/12/1343 با اصلاحات و الحاقات آن تاسیس می گردد.
مساحت زمین و عیان:مساحت عیان و فضای مفید: تقریبا برابر 10000 مترمربع مفید،7000 متر مربع مشاع که در مجموع معادل 17000 مترمربع مفید و مشاع می باشد. برج شامل 76 واحد مسکونی، لابی، محوطه، پارکینگ ها، انباری ها و تآسیسات شامل پد هلیکوپتر، اتاقهای برق و تلفن، مخازن آب و پمپ های تقویت فشار آب و پمپهای آتش نشانی، سالن ورزشی و غیره می باشد.
تبصره1: مقادیر متراژها براساس مدارک شرکت تعاونی12 فروردین بوده و پس از تعیین صورت جلسه تفکیکی از سوی اداره ثبت، مقادیر نهایی آنها مشخص می شوند.
ماده2) هدف و موضوع اساسنامه
اجرای قانون تملک آپارتمانها وآئین نامه اجرائی آن و تنظیم روابط بین مالکان و ساکنین وحفظ حقوق و منافع مالکان و، ارتقاء و توسعه و بهره برداری از کلیه وسایل تاسیساتی ومتعلقات مربوطه به آنها و نگهداری ـ تعمیر ـ نوسازی و جلوگیری از انهدام واحدهای ساختمانی شامل ( آپارتمانها ـ پارکینگها ـ انباریها و سایر مستحدثات ) و ارائه خدمات، اداره و نظارت بر برج از قسمتهای مشترک یا اختصاصی و تامین هزینه های لازم برای مخارج مشترک از محل جمع آوری شارژ ماهانه و درآمدهای ساختمان.
ماده3) محل:
تهران، انتهای بزرگراه شهید همت ( شهید خرازی ) شهرک گلستان، انتهای خیایان هوانیروز (شرق دریاچه شهدای خلیج فارس) برج ساحل 3
ماده 4 ) مدت اعتبار اساسنامه:3 سال می باشد. (از زمان تصویب این اساسنامه)
ماده 5) منابع مالی: هزینه های عمومی برج بصورت هزینه های مستمر ماهانه (شارژ ) و مخارج عمرانی و سایر منابع درآمدمالی برج بر اساس تصویب اولین مجمع عمومی و یا دیگر مجامع عمومی و فوق العاده تعیین و وصول می گردد.
تبصره 1: کلیه مواد و مفاد این اساسنامه برای تمام مالکین و ساکنین لازم الاجرا است.
تبصره 2: منابع مالی برج بر دریافت شارژ ماهیانه از ساکنین برای هزینه های روزمره ـ دریافت وجه از مالکین جهت تعمیرات اساسی و بهره برداری از اماکن خدماتی برج، فقط با مجوز و تصویب مجمع عمومی می باشد.
تبصره 3: قبول هر گونه کمک بلا عوض از طرف مالکین بلا مانع است.
فصل دوم:
ارکان برج
ماده6) برج برای اداره امور خود دارای ارکان ذیل می باشد.
1- مجمع عمومی (عادی و فوق العاده)
2- هیات مدیره
3- بازرس
1 - مجامع عمومی (عادی و فوق العاده ) **
ماده7): مجمع عمومی عادی: مجمع عمومی عادی سالی یکبارو با دستورجلسه ی مشخص در محل سالن اجتماعات تشکیل می شود.
ماده8): مجمع عمومی عادی از اجتماع مالکین واحدهای مسکونی که نام و مشخصات و مساحت قسمت اختصاصی متعلق به هر یک، در اسناد مالکیت آنان قید گردیده است، یا نمایندگان آنها تشکیل می گردد طوری که هر واحد مسکونی فقط یک نماینده در مجمع عمومی خواهد داشت.
تبصره 1: درصورتیکه هرواحد ساختمانی دارای مالکان متعدد باشد، مالکان یا قائم مقام قانونی آنها مکلفند یک نفر نماینده از طرف خود به ترتیبی که در ماده هفت قانون تملک آپارتمانها و ماده نه آئین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها آمده، عبارتست از:
الف – وکالتنامه رسمی که در یکی از دفترخانه های اسناد رسمی تنظیم شده باشد.
ب – وکاتنامه عادی تنظیم وامضای موکل توسط هیئت مدیره مورد تائید قرارگرفته باشد.
تبصره2: کسی که به عنوان نماینده یکی از مالکین تعیین شده باشد باید قبل از تشکیل جلسه مجمع عمومی وکالت نامه را به تائید هیئت مدیره رسانده باشد.
ماده9) هر مالک از حق نظارت بر عملکرد هیئت مدیره، بازرس و مدیر اجرائی، طبق مقررات پیش بینی شده قانونی برخوردار است.
تبصره 1: نشانی مالکین برای ارسال کلیه دعوتنامه ها و اعلام تصمیمات مجمع عمومی همان نشانی واحدهای مسکونی آنها در برج مذکور است. مگر اینکه مالک آدرس دیگری را جهت انجام مکاتبات کتباً به هیئت مدیره برج اطلاع داده باشد.
ماده10) درصورتیکه مالکین(شرکای) متعددی برای یک واحد مسکونی باشد، آنها مکلفند یکنفر نماینده را از طرف خود برای حضور در مجامع عمومی و اتخاذ تصمیم و پرداخت سهم مخارج مشترک تعیین و به هیئت مدیره معرفی نمایند.
ماده11) مجمع عمومی با حضورنصف به اضافه یک واحدهای مسکونی مالکین رسمیت پیدا خواهد نمود.
تبصره1: درصورت عدم رسمیت مجمع عمومی نوبت اول، مجمع عمومی نوبت دوم در فاصله 15روز بعد تشکیل می شود. درصورت عدم حضور نصف به اضافه یک مالکان در مجمع عمومی نوبت دوم، مجمع عمومی نوبت سوم به فاصله 15روز بعد تشکیل می شود و باحضور هر تعداد از مالکین و یا نمایندگان آنان، رسمیت خواهد داشت.
ماده12) کلیه تصمیمات مجمع عمومی (عادی یا فوق العاده) با اکثریت نصف به اضافه یک آراء حاضرین در جلسه معتبر خواهد بود. در موارد اخذ تصمیم نسبت به تغییر در مشاعات و یا توسعه ساختمان و امثال آن، نصف به اضافه یک آراء بصورت کتبی مالکین و یا نمایندگان آنان، ضروری است.
ماده13) مجمع عمومی به محض تشکیل و قبل از هرکار ازبین خود، هیئت رئیسه جلسه را شامل یک نفر رئیس، یک نفر منشی و دونفر ناظر انتخاب می کند. اداره جلسه با رئیس جلسه است و تنظیم صورت جلسات و نگهداری آنها و اوراق دیگر بعهده منشی است که پس از پایان کار همه آنها را به هیئت مدیره تحویل خواهد داد.
ماده14) از مذاکرات مجمع عمومی صورتجلسه ای تنظیم که توسط رئیس جلسه، منشی و ناظرین جلسه گواهی و امضاء می شود. همچنین لیست حضور در جلسه باید توسط تمام حاضرین اعم از اینکه مالک یا نماینده مالک باشد امضاء شود. در این لیست نام و نام خانوادگی ذکر میگردد. و پیوست به صورتجلسه میگردد و درصورت درخواست هریک از مالکین به آنها ارائه خواهد شد.
ماده15) کلیه تصمیمات متخذه مجمع عمومی و مذاکرات باید درصورت جلسه نوشته شود و به امضای رئیس، منشی و ناظرین جلسه رسیده و سپس به وسیله هیئت مدیره تحویل و نگهداری گردد.
ماده16 ) هریک از مالکین می تواند قبل از رسمیت جلسه مجمع عمومی، مورد یا مواردی غیر از موضوعاتی که در دعوت نامه تشکیل مجمع قید شده است برای طرح در همان جلسه مجمع کتباً به مقام دعوت کننده پیشنهاد کند. مقام دعوت کننده مجمع مکلف است پیشنهاد واصله را در همان جلسه یا جلسات بعدی مجمع که حداکثر باید ظرف دوماه برگزار شود، مطرح نماید.
تبصره 1: در هر جلسه حداکثر سه پیشنهاد به ترتیب اولویت ارائه، قابل بررسی است.
**وظایف و اختیارات مجمع عمومی عادی**
1- ارائه گزارش عملکرد هیئت مدیره و بازرس
2- اتخاذ تصمیم در خصوص انتخاب هیئت رئیسه. (شامل رئیس جلسه، منشی، دونفر ناظر)
3- اتخاذ تصمیم در خصوص انتخاب هیئت مدیره (شامل 3نفر عضو اصلی و 2 نفر علی البدل برای مدت دو سال) و رسیدگی به عملکرد هیئت مدیره قبلی
4- اتخاذ تصمیم در خصوص انتخاب بازرس (شامل 1 نفر عضو اصلی و 1 نفر علی البدل برای مدت دو سال مالی)
5- اتخاذ تصمیم در خصوص عزل و یا قبول استعفای اعضای هیئت مدیره و بازرس.
6- اتخاذ تصمیم در خصوص بررسی حساب سالیانه شامل دریافت ها، پرداخت ها و درآمدها و تصویب تراز نامه مالی و برنامه ها و بودجه عمرانی سالانه و دیگر موارد پیشنهادات ارائه شده از طرف هیئت مدیره و یا مالکین
7- اتخاذ تصمیم در خصوص تعیین میزان حقوق مدیر اجرایی پیشنهادی از طرف هیات مدیره و تعیین میزان حساب ذخیره اضطراری برای تعمیرات اساسی ابنیه و تاسیسات مشترک و حوادث غیر مترقبه
8- اتخاذ تصمیم در خصوص تعیین حدود اختیارات ویا تفویض اختیار به هیئت مدیره به منظور انعقاد قراردادهای لازم و برای اداره امور برج.
9- مجمع عمومی یکی از اعضای هیئت مدیره را بعنوان خزانه دار تعیین می نماید. خزانه دار دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت که به پیوست قبوض و اسناد مربوطه برای تصویب ترازنامه به مجمع عمومی تسلیم و ارائه خواهد نمود.
10- تصمیمات مجمع عمومی بر طبق ماده 6 قانون تملک آپارتمانها برای کلیه مالکین و یا نمایندگان آنان ،الزام آور است.
** مجمع عمومی فوق العاده **
ماده17) مجمع عمومی فوق العاده برحسب ضرورت به دعوت هیئت مدیره یا بازرس و یا به درخواست یک چهارم از مالکین با دستور جلسه ی مشخص تشکیل می گردد.
ماده18) هرگاه هیئت مدیره ظرف سی روز به تقاضای کتبی یک چهارم از مالکین مبنی بر تشکیل مجمع عمومی ترتیب اثر ندهد مالکین مذکور می توانند کتباً از بازرس بخواهند که اقدام به تشکیل مجمع عمومی بنماید.
**وظایف و اختیارات مجمع عمومی فوق العاده **
1- اصلاح و یا تغییرات لازم در اساسنامه
2- عزل هیئت مدیره و یا بازرس
3- انتخاب هیئت مدیره یا بازرس درصورت فوت یا عزل هریک از آنها و نیز خروج حداقل دو نفر از عضویت هیئت مدیره
2- هیئت مدیره **
ماده19) هیئت مدیره شامل سه نفر عضو اصلی(رئیس هیئت مدیره، نایب رئیس و عضو اصلی و دو نفر علی البدل ) دونفر بازرس( اصلی و علی البدل) است که از طریق انتخابات از بین مالکین برای مدت دوسال برگزیده خواهند شد و انتخاب مجدد آنان بلامانع خواهد بود.
تبصره 1: عضو هیئت مدیره نباید هیچگونه بدهی معوقه داشته و قبل از انتخابات بدهیهای احتمالی خود را بایستی تسویه نموده باشد.
ماده20) خدمت در هیئت مدیره افتخاری بوده و هیچگونه وجهی از بابت خدمت به آنان پرداخت نخواهد شد.
تبصره 1: هزینه های پرداختی از طرف اعضای هیئت مدیره برای اداره امور، از محل منابع مالی مربوطه قابل جبران است.
تبصره 2: درصورت استعفاء هریک از اعضای هیئت مدیره یا بازرس، عضو علی البدل جانشین فرد مستعفی می شود.
ماده21) هیئت مدیره موظف است حداقل 15روز قبل از تاریخ تشکیل مجمع عمومی مالکین را با ذکر دستور جلسه از طریق دعوت نامه کتبی و الصاق اطلاعیه در تابلو اعلانات، و ثبت در سایت برج، مطلع و دعوت نماید.
ماده22) هیئت مدیره موظف است تصمیمات متخذه در مجمع عمومی را حداکثر ظرف ده روز از طریق ارسال به واحدهای مسکونی و الصاق در تابلو اعلانات و ثبت در سایت برج، به استحضار کلیه مالکین و ساکنین برساند.
ماده23) هیئت مدیره فعلی موظف است حداکثر ظرف پانزده روز پس از انتخاب هیئت مدیره جدید، کلیه اوراق، اسناد، دفاتر، حسابها و موجودی برج مسکونی را با تنظیم صورت جلسه و حضور هیئت رئیسه مجمع عمومی و بازرسین(قدیم و جدید درصورت انتخاب همزمان) به ایشان تحویل دهد.
تبصره 1: با شروع تصدی هیئت مدیره جدید، زمان خدمت هیئت مدیره قبلی خاتمه می یابد.
ماده 24) رسمیت جلسات هیئت مدیره با حضور 3نفر از اعضای اصلی صورت می پذیرد و اتخاذ تصمیم نیز حداقل با 2نفر از 3نفر معتبر خواهد بود.
ماده25) اعضای هیئت مدیره موظف به اجرای دقیق اساسنامه و تصمیمات مجامع عمومی و قانون تملک آپارتمانها مصوب (16/12/1343 )با اصلاحات و الحاقات مربوطه می باشند.
ماده26) هریک از اعضای اصلی که بیش از چهار جلسه متوالی بدون عذر موجه غیبت نماید مستعفی محسوب و با تصویب هیئت مدیره، عضو علی البدل که حائز اکثریت بیشتر بوده جایگزین وی خواهد شد.
تبصره 1: در مواردی که غیبت طولانی با عذر موجه انجام شود هیئت مدیره می تواند در این مدت از عضو علی البدل بعنوان عضو
رسمی(با حق رای) برای شرکت در جلسات و تصمیم گیری دعوت کند.
تبصره 2: سلب مالکیت به هردلیل و عنوان از هریک از اعضای هیئت مدیره به عنوان استعفاء از عضویت در هیئت مدیره تلقی می گردد.
ماده27) هیئت مدیره مکلف است در مواعد مقرر ذیل، مالکین واحدهای مسکونی را جهت تشکیل مجمع عمومی دعوت نماید:
1- حداقل دوماه قبل از پایان دوره خدمت هیئت مدیره و بازرسین
2- درصورتی که در یکی از مجامع عمومی تشکیل مجمع عمومی دیگری تکلیف شده باشد، حداکثر ظرف دوماه پس از تشکیل آن مجمع عمومی.
3- حداکثر ظرف یک ماه بعد از درخواست بازرس یا یک چهارم مالکین
4- حداکثر ظرف یک ماه پس از مصوبه هیئت مدیره مبنی بر برگزاری مجمع عمومی.
ماده28) شرکت اعضای علی البدل و بازرس در جلسات هیئت مدیره بدون حق رای بلامانع است.
ماده29) عضویت در هیئت مدیره به هیچ عنوان قابل توکیل به غیر نیست.
ماده30) عقد هرگونه قرارداد با شرکتها و اشخاص حقیقی و حقوقی، باز کردن حساب جاری و سپرده در بانک ها، دریافت وجه از حساب ها و حق امضای اوراق و اسناد بهادار و تعهدآور و قراردادها، حل و فصل دعاوی با صلح و سازش مطابق مقررات مالی، با موافقت دوتن از صاحبان امضاء امکان پذیر است.
ماده31) درصورتی که پاسخی به استعلام نظر مکتوب هیئت مدیره ظرف یک هفته از سوی بازرس اصلی دریافت نشد جهت جلوگیری از وقفه در کار، هیئت مدیره می تواند از بازرس علی البدل کسب نظر نماید.
**وظایف و اختیارات هیئت مدیره **
1-امور اداری و اجرایی از قبیل: انجام تشریفات قانونی، حفظ و تنظیم فهرست دارایی ها و تنظیم برنامه ها و بودجه سالانه و پرداخت حقوق و انجام هزینه ها، رسیدگی به محاسبات، تهیه آیین نامه های داخلی، ،ادای دیون و وصول ومطالبات، قطع خدمات مشترک واحدهای بدهکار، بر طبق تصمیمات مجامع عمومی و همچنین طرح دعاوی حقوقی چه خواهان باشد و چه خوانده در تمام مراحل با تمام اختیار از رجوع به دادگاه های صالحه و اداره اجرای اسناد رسمی ثبت، انتخاب وکیل و وکیل در توکیل، دادن اختیارات لازمه به نامبرده و عزل آن.
2- هیئت مدیره مکلف است تمام بنا اعم از واحدهای مسکونی، پارکینگها، انبارها و قسمتهای مشترک را به عنوان یک واحد در مقابل خطر اصلی(آتش سوزی، انفجار و صاعقه) و زلزله بیمه نماید.حق بیمه و هزینه های مربوطه به آن بصورت هزینه های مشترک بین مالکان تقسیم خواهدشد.حق بیمه اموال غیر منقول بعهده مالک و اموال منقول بعهده ساکن است. درصورت وقوع حادثه که مورد آن بیمه شده باشد مدیر اجرایی به شرکت بیمه مراجعه و خسارت مربوط را دریافت میدارد. مبلغ وصول شده از شرکت بیمه در حساب جاری هیئت مدیره نزد بانک نگهداری شده و منحصراً صرف قسمت های حادثه دیده خواهدشد، مگر اینکه با نظر مجمع عمومی(عادی یا فوق العاده) به مصارف دیگری برسد.
3- هیئت مدیره موظف است به هر طریق ممکن اعم از اداری، اجرایی، انتظامی و قضایی از نقض مواد این اساسنامه، قانون تملک آپارتمانها و آیین نامه اجرایی آن توسط مالکین و ساکنین جلوگیری نماید.
4- هیئت مدیره یک فرد واجد شرایط از بین خود یا از طریق استخدام به سمت مدیر اجرائی منصوب می نماید و میزان حقوق وی را جهت اخذ تصمیم به مجمع عمومی پیشنهاد می نماید.
**وظایف و اختیارات مدیر اجرایی **
مدیر اجرایی می بایستی به تمام موارد ذیل اقدام نماید.
(1): تا پانزدهم هرماه باید نسبت به اخذ شارژ ماهیانه اقدام و مالکین مکلفند ظرف مدت تعیین شده سهم خود را به حساب بانکی مربوطه واریز نماید.
(2) اجرای اساسنامه، مصوبات مجمع عمومی و تصمیمات هیئت مدیره درحدود مقررات اساسنامه و مصوبات هیئت مدیره است. هیئت مدیره می تواند بخشی از اختیارات خود ازجمله موارد زیر را به مدیر اجرایی تفویض کند.
((1)) اخذ نظر و نمایندگی از طرف هیئت مدیره مطابق قانون تملک آپارتمانها و ضوابط جدید الحاقیه و اصلاحیه های مربوطه، در مورد مالکین متخلف عمل نموده و حتی نام مالک متخلف را در تابلوی مخصوص با ذکر عواقب ناشی از آن به اطلاع عموم مالکان برساند.
((2)) انتخاب و استخدام کارکنان را با نظر هیئت مدیره و در محدوده بودجه و اعتبارات مصوبه و همچنین نظارت بر کار آنان به نحوی که رفاه تمام ساکنین با حفظ حقوق آنان فراهم گردد.
((3)) ترتیب تشکیل پرونده هایی برای هریک از واحدهای مسکونی با ذکر مشخصات مالکین یا متصرفین و همچنین قسمتهای اشتراکی و عمومی و تاسیسات و متعلقات مربوطه به نحوی که بتواند مورد حداکثر استفاده واقع گردد.
((4)) تهیه و تنظیم حساب مالکین هریک از واحدهای مسکونی و دیگر واحدهای ساختمانی و نگهداری انواع هزینه ها در دفاتر حساب برج به نحو روشن و قابل استفاده با هماهنگی و نظارت حسابدار.
((5)) تنظیم گزارش عملیات و اقدامات سالیانه با ذکر ارقام باری تسلیم به هیئت مدیره که پس از اظهارنظر هیئت مدیره در اختیار بازرس و مجمع عمومی قرار می گیرد. این گزارش پانزده روز قبل از تاریخ تشکیل مجمع عمومی باید تهیه و به هیئت مدیره تسلیم گردد.
((6)) نمایندگی نزد مراجع قضایی و اداری و انتظامی و اجرایی و غیره.
((7)) مالکین یا قائم مقام آنان می توانند با نظر هیئت مدیره به پرونده های مرتبط مراجعه کنند و مدیر اجرائی درصورت موافقت هیئت مدیره این پرونده ها را در اختیار او خواهد گذاشت.
((8)) چون وظایف مدیر اجرائی قائم به شخص است لذا او نمی تواند بدون تائید هیئت مدیره وظایف خود را کلاً یا جزئاً به دیگری تفویض یا جانشین تعیین نماید.
((9)) تعهدات خارج از حدود اختیارات مدیر اجرایی، تعهد شخصی تلقی می شود و برای هیئت مدیره الزام آور نیست..
((10)) تهیه ساختار اداری، مالی، فنی و خدماتی و ارائه آن به هیئت مدیره و پس از آن به مجمع عمومی برای بررسی و تصویب.
تبصره 1: مدیر اجرائی نباید از بستگان سببی و نسبی درجه اول اعضای هیئت مدیره باشد.
تبصره 2: درصورت قصور مدیر اجرائی در انجام وظایف محوله یا تجاوز از حدود اختیارات تفویضی، هیئت مدیره موظف به عزل وی می باشد و مدیر اجرائی شخصاً مسئول جبران خسارت یا انجام تعهد مربوطه است.
تبصره 3: درصورت عدم حضور موجه مدیر اجرائی که هیئت مدیره قبلاً با آن موافقت نموده باشد، هیئت مدیره جهت جلوگیری از اختلال در امور، برای نامبرده موقتاً جانشین تعیین خواهد نمود و درصورتی که مدیر اجرائی بیش از هفت روز متوالی غیبت غیرموجه نماید، عزل خواهد شد.
3 - بازرس **
ماده 32) مجمع عمومی دو نفر از مالکین را به عنوان بازرس اصلی و علی البدل برای مدت دو سال انتخاب می نماید.
ماده33) اعضای هیئت مدیره و اقرباء نسبی یا سببی ایشان نمی توانند سمت بازرسی را به عهده بگیرند.
** وظایف و اختیارات بازرس **
1- نظارت برکلیه امور مالی و اداری
2- اظهارنظر در مورد صحت صورت حساب ها و ترازهای مالی
3- نظارت بر نحوه انعقاد قراردادها
4- نظارت بر نحوه برگزاری مزایده ها و مناقصه ها
5- رسیدگی به اعتراض ساکنین مالکین از عملکرد مدیر اجرایی و هیئت مدیره و پاسخ مقتضی به آنان
6- ارائه گزارش جامع در مورد عملکرد مدیر اجرائی و هیئت مدیره،در خصوص اجرای اساسنامه، درآمدها و هزینه های سالانه ساختمان به مجمع عمومی.
7- بازرس می تواند در هر موقع، هرگونه رسیدگی و بازرسی لازم را انجام داده و کلیه اسناد و مدارک مالی را مطالبه و مورد رسیدگی قرار دهد.
8- بازرس مکلف است به محض اطلاع از نقض اساسنامه، قانون تملک آپارتمانها و آیین نامه های اجرایی و اصلاحات آن توسط هیئت مدیره، مدیر اجرائی یا خزانه دار، ایشان را به رعایت مقررات توصیه نموده و درصورت تکرار تخلف، مراتب را به استحضار مالکین رسانده و درخواست تشکیل مجمع عمومی فوق العاده را بنماید.
ماده34)اعضای هیئت مدیره، مدیر اجرائی و بازرسین نمی توانند در مزایده ها و مناقصه ها شرکت نمایند و در معاملاتی که انجام می شود به طور مستقیم و یا غیرمستقیم طرف معامله واقع شوند.
ماده35) هر مالک از حق نظارت بر عملکرد هیئت مدیره، مدیر اجرائی و بازرسین طبق مقررات پیش بینی شده قانونی برخوردار است.
فصل سوم:
درآمدها و هزینه ها
ماده36) درآمدها عبارتند از:
1- شارژ ماهانه توسط مالکین و ساکنین.
2- جریمه دیرکرد تودیع شارژ
3- دریافتی از فروش یا اجاره واحدهای مسکونی.
5- دریافتی از فروش لوازم و وسایل اسقاطی.
6- همیاری و هدایای اشخاص اعم از مالکین و ساکنین و سایر موسسات به صورت بلاعوض یا در مقابل دریافت خدمات از مدیریت یا کارکنان.
7- دریافتی بابت هزینه های عمرانی و توسعه ای از مالکین.
8- دریافتی بابت عوارض نوسازی و پسماند شهرداری.
4- دریافتی بهای انتفاع در مقابل هرگونه بهره برداری و استفاده از امکانات، مشاعات و غیره.
ماده37) هزینه های مشترک به شرح ذیل محاسبه و اخذ می شود:
1- بهای آب و برق و گاز و مشاعات و سایر مواردی که بنا بر مصوبات مجامع عمومی، با متراژ زیربنا مرتبط هستند بر مبنای مساحت قسمت اختصاصی و مواردی که با تعداد نفرات مرتبط هستند بر مبنای تعداد افراد ساکن در واحد.
2- دستمزد کارکنان، نگهبانی، هزینه های اداری، عمرانی، زیباسازی، نظافت، فضای سبز، نگهداری آسانسور، بهای برق مشترک، هزینه های تاسیساتی(تعمیرات و قطعات)، دستگاه های مولد برقی(پست برق و دیزل ژنراتور)، بیمه آتش سوزی، زلزله و غیره، عوارض شهرداری مربوط به مشاعات مجتمع و سایر مواردی که بنا بر مصوبات مجامع عمومی، ارتباطی با متراژ ندارد، بر مبنای تعداد واحدهای مسکونی و به صورت مساوی.
ماده38) پرداخت هزینه های مشترک اعم از آن که ملک مورد استفاده مساوی قرار گیرد یا نگیرد برای کلیه مالکین الزامی است، مگر مجمع عمومی تصمیم دیگری اتخاذ نماید.
ماده39) مالک یا استفاده کننده هر واحد مسکونی موظف است سهم خود ازهزینه های مشترک هر ماه را حداکثر تا پانزدهم همان ماه به حساب بانکی برج، واریز و اصل قبض بانکی را به دفتر مدیریت تحویل دهد. هر مالک یا ساکنی که به هر علت و تحت هر عنوان، در ایفای تعهد مذکور تاخیر یا تعلل نماید، مکلف است علاوه بر شارژ معوقه، موظف به پرداخت خسارت تاخیر مندرج در آئین نامه داخلی و به ازای هر ماه تاخیر معادل 20% شارژ یک ماه را به عنوان خسارت تاخیر در انجام تعهد به حساب بانکی برج واریز نماید.
تبصره 1: هیئت مدیره یا مدیر اجرائی تحت هیچ شرایط حق بخشش یا تخفیف جریمه فوق ،هزینه های مشترک معوقه را نداشته و درصورت تخلف، خود مسئول پرداخت وجه معینه خواهند بود.
ماده40) درصورتی که مالک یا استفاده کننده واحد مسکونی به هر علت و تحت هر عنوان، بیش از دوماه از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک تاخیر نماید از طرف هیئت مدیره یا مدیر اجرائی، هزینه های مشترک به وسیله اظهارنامه کتبی با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه می شود.
تذکر: ماده 10 مکرر قانون آپارتمانها: درصورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک از طرف مدیر یا هیئت مدیران به وسیله اظهارنامه با ذکر منبع بدهی و صورت ریز آن مطالبه می شود. هرگاه مالک یا استفاده کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد مدیر یا هیئت مدیره می تواند به تشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و غیره خودداری کنند و درصورتی که مالک و یا استفاده کننده همچنان اقدام به تسویه حساب ننماید اداره ذیصلاح محل وقوع واحد مسکونی به تقاضای مدیر یا هیئت مدیره برای وصول وجه مزبور بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده اجرائیه صادر خواهد کرد.عملیات اجرایی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهدگرفت و در هر حال مدیر یا هیئت مدیران موظف می باشند که به محض وصول وجوه مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فوراً اقدام نماید.
تبصره 1: رونوشت مدارک مثبته سمت مدیر یا هیئت مدیره و صورت ریز سهم مالک یا استفاده کننده از هزینه های مشترک و رونوشت اظهارنامه ابلاغ شده به مالک یا استفاده کننده باید ضمیمه تقاضانامه صدور اجرائیه گردد.
تبصره 2: نظر مدیر یا هیئت مدیره ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه به مالک در دادگاه نخستین، قابل اعتراض است. دادگاه خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آئین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی و رای می دهد. این رای قطعی است در مواردیکه طبق ماده فوق تصمیم به قطع خدمات مشترک اتخاذ شده و رسیدگی سریع به اعتراض ممکن نباشد دادگاه به محض وصول اعتراض اگر دلائل را قوی تشخیص دهد دستور متوقف گذاردن تصمیم قطع خدمات مشترک را تا صدور رای خواهد داد.
تبصره 3: درصورتی که مالک یا ساکن مجدداً و مکرراً در دادگاه محکوم به پرداخت هزینه های مشترک گردد علاوه بر سایر پرداختی ها مکلف به پرداخت مبلغی معادل مبلغ محکوم بها به عنوان جریمه می باشد.
ماده41) درصورتی که عدم ارائه خدمات مشترک ممکن یا موثر نباشد مدیر اجرائی یاهیئت مدیره می تواند به مرجع قضایی شکایت کنند و از دادگاه تقاضا نماید واحد بدهکار را از دریافت خدمات اضافی محروم و تا دو برابر بدهی بنفع برج، جریمه نماید.
ماده42) مالک یا مستاجر موظف است قبل از واگذاری واحد مسکونی خود به دیگری با مدیر اجرایی برج تسویه حساب کامل کرده و رسید دریافت نموده و او را از مفاد این اساسنامه آگاه نماید. در غیر اینصورت دو طرف متضامناً مسئول پرداخت مطالبات هستند.
تبصره 1: چنانچه مالک واحد مسکونی به هر علت از پرداخت هزینه عمرانی از جمله امکانات، تعمیرات اساسی، بازسازی، عوارض نوسازی و خدمات، بیمه آتش سوزی و سایر مخارجی که به تشخیص هیئت مدیره صرفاً به عهده مالکین می باشد، در مهلت مقرر خودداری نماید، مستاجر یا ساکن واحد مربوطه موظف است به قام مقامی از طرف مالک وجه تعیین شده را پرداخت و حسب مورد، از اجاره بها کسر یا به حساب وی منظور نماید.
ماده43) هریک از مالکین و ساکنین ضمن پرداخت منظم شارژ می توانداعتراض یا شکایت کتبی خود در مورد هزینه های مشترک، نقض اساسنامه و امور مالی و اداری ساختمان را حسب مورد به هیئت مدیره یا بازرسین ارائه و رسید دریافت نماید و هریک از ایشان موظف هستند حداکثر ظرف 15روز به موضوع رسیدگی و نتیجه را کتباً به معترض ابلاغ کند.شاکی درصورتی که پاسخ داده شده را موجه نداند یا در مهلت مقرر پاسخی دریافت نکند می تواند در چارچوب مواد این اساسنامه و قانون تملک آپارتمانها اقدام کند.
ماده44) نرخ ماهانه هزینه های مشترک یا شارژ هرسال در زمان مقتضی باتوجه به هزینه ها توسط هیئت مدیره برج به مجمع عمومی پیشنهاد و پس از اتخاذ تصمیم ،به مالکین و ساکنین ابلاغ خواهد شد.
تبصره 1: درصورت تغییر شدید قیمتها درطول سال، شارژ ماهانه می تواند با تصویب مجمع عمومی، بیش از یک بار درطول سال تغییر یابد.
ماده45) هیئت مدیره می تواند با ذکر موارد معین در هرسال حداکثر دو ماه شارژ مازاد جهت پرداخت هزینه های ضروری یا پیش بینی نشده (از جمله تعمیرات و بازسازی)، پس از تایید مجمع عمومی از مالکین اخذ نماید. هریک از مالکان موظف هستند که سهم خود را از مبلغ مذکور بپردازند. مبلغ جمع آوری شده تا زمان استفاده به صورت سپرده مدت دار و یا اوراق بهادار نگهداری می شود.
ماده46) بازسازی ساختمان مطابق مقررات قانون تملک آپارتمانها خواهد بود.
فصل چهارم:
**مقررات مالی **
ماده47) هرگونه وجه ماخوذه (شارژ، همیاری و..) فقط باید به حساب بانکی برج، که توسط دو عضو اصلی هیئت مدیره افتتاح می شود واریز شود.
ماده48) برداشت از حساب با امضای دوتن از صاحبان حساب و مهر معتبر است.
ماده49) پرداخت هرگونه وجه باید با تنظیم سند حسابداری و به وسیله چک انجام شود.
ماده50) مبلغ تنخواه مدیر اجرائی جهت انجام امور جاری توسط هیت مدیره تعیین و در اختیار وی قرار خواهد گرفت.
ماده51) هیئت مدیره موظف است به منظور حفظ ارزش دارایی ها، مبالغ دریافتی را درحساب سپرده و پشتیبان ذخیره نماید. همچنین هیئت مدیره باید کلیه وجوه اخذ شده غیر مستمر از مالکین (از جمله شارژ عمرانی و درآمدهای متفرقه) را تا اخذ تصمیم توسط مجمع عمومی، در حساب سپرده مدت دار ذخیره کند.
ماده 52) انجام معاملات، ایجاد تعهدات و انعقاد قراردادها بعداز تصویب هیات مدیره به ترتیب ذیل است:
1-کمتر از یک میلیون تومان توسط مدیر اجرائی بدون استعلام بهاء
2- تا سقف سه میلیون تومان توسط رئیس هیئت مدیره با استعلام بهاء
3- بیش از سه میلیون تومان توسط هیئت مدیره با اخذ حداقل سه استعلام بهاء
ماده 53) سال مالی از اول فروردین ماه هر سال آغاز و در روز آخر اسفندماه خاتمه می یابد.
فصل پنجم:
** مقررات داخلی **
ماده 54) قسمتهای مشترک عبارتند از:
1-زمین برج
2- تاسیسات قسمتهای مشترک از قبیل چاههای آب، پمپ، مخازن آب، موتورهای پمپاژ آب، تابلوهای برق، کنتورها، مرکز مخابرات، انبارها، آسانسورها، چاه های آب و سپتیک ها، لوله های فاضلاب و آب، برق، گاز، اطاق ژنراتور و تاًسیسات، تلفن و سایر اماکنی که مالک معین ندارند.
3- بام و کلیه تاسیساتی که برای استفاده عموم شرکاء یا حفظ بنا در آن احداث گردیده است.
4- نمای خارجی ساختمانها
5- سالن ورزشی
6- سالن اجتماعات
7- لابی و کلیه تجهیزات آن
ماده55) هرگونه عملیات در واحدها که به هر طریقی موجب تغییر رنگ، اسکلت و سازه،نمای خارجی، تاسیسات و دیوار داخلی داکتهای محل عبور لوله های تاسیسات، دیوارهای اصلی و... ساختمان شود، ممنوع است. سایر تغییرات منوط به تصویب مجمع عمومی میباشد.
ماده 56) مالک هر واحد مسکونی حق استفاده کامل از آن واحد را دارد و بنا به میل و سلیقه خود می تواند قسمتهایی را که در اختیاردارد مورد استفاده شخصی قرار دهد مشروط به اینکه به حقوق سایر مالکین یا منافع جمعی آنان لطمه ای وارد نیاورد و اقدامی نکند که به استحکام ساختمان و یا حفظ وضعیت و هماهنگی آن صدمه ای وارد شود. چنانچه هر زمان، هریک از مالکین، قصد تغییرات داخلی در واحد خود را داشته باشد، موظف است با توجه به ماده (55) حداقل پانزده روز قبل موضوع را به صورت مکتوب و مشروح به مدیریت اجرائی اطلاع و پس از صدور مجوز توسط هیئت مدیره، عملیات مزبور را در سریع ترین زمان ممکن انجام دهد.
ماده57) انجام هرگونه تعمیرات داخلی واحد مسکونی بر عهده مالک یا استفاده کننده آن است مگر آنکه تعمیرات مذکور به تشخیص هیئت مدیره مربوط به قسمتهای مشترک باشد.
ماده58) هر مالک مکلف است به هزینه خود، ملک اختصاصی خود را تعمیر و نگهداری نماید و اشیایی را که در اثر کثرت استعمال از بین رفته تعویض کند به طوری که به استحکام و هماهنگی ساختمان خللی وارد نیاورد.
ماده59) هر مالک در قبال سایر مالکین مسئول ضررهایی است که از ملک او منشا گرفته و به نحوی مقصر است. چنانچه خرابی از یک واحد مسکونی به قسمت اختصاصی دیگری سرایت نماید، مالک یا استفاده کننده واحد مسکونی سرایت دهنده به هرطریق موظف به تعمیر فوری آن می باشد. درصورت قصور، امتناع یا ممانعت وی از رفع یا تعمیر خرابی، مدیریت موظف است پس از ابلاغ اخطار کتبی به نامبرده، خدمات مشترک واحد متخلف را تا حل موضوع قطع نماید.
ماده60) درصورتی که مالک یا استفاده کننده واحد مسکونی به هر علت، هزینه رفع مشکلات یا خرابی قسمت اختصاصی خود که موجب ورود خسارت به واحد مسکونی غیر است را نپردازد، مدیریت اجرائی موظف است واحد مربوطه را بدهکار و تا وصول بدهی از ارائه هرگونه خدمات مشترک به وی خودداری نماید.
ماده61) انجام هرنوع فعالیت تجاری و اداری در داخل واحدهای مسکونی و پارکینگها و انباریها، طبق قوانین کشوری ممنوع است.
ماده62) نصب یا گذاردن هرنوع شیء اعم از بند لباس، تابلو، جاکفشی، نوشته، لوازم، حفاظ و مصالح و غیره در مشاعات، نمای خارجی، راهروها، و راه پله ها، لابی و... ممنوع است.
تبصره 1: نصب یا گذاردن اشیای هم شکل و یکسان مانند گلدان در محلهای معین با تصویب هیئت مدیره بلامانع است. گلدانها باید طوری مهار گردند که از سقوط آن جلوگیری و همچنین ظرفی برای آب اضافه آنها وجود داشته باشد و باعث خیس شدن دیوارها و ناراحتی همسایه ها و عابرین نشود و درصورت عدم رعایت مسئول خسارت وارده خواهند بود.
تبصره 2: مدیر اجرائی مکلف است بلافاصله پس از اطلاع از نقض این ماده توسط هریک از مالکین یا ساکنین، رفع تخلف را کتباً از وی تقاضا کند و مشارالیه باید حداکثر ظرف سه روز درخواست مدیر اجرائی را اجابت نماید، درغیر اینصورت تا رفع تخلف مربوطه ارائه هرگونه خدمات به وی ممنوع است.
ماده63) مالک هر واحد موظف است لوله های آب و فاضلاب، گاز و کابل های برق، تلفن، اینترنت و آنتن مرکزی قسمت اختصاصی خود را به نحوی حفظ نماید که موجب خسارت به سایرین نشود.
ماده64) هر ساکن یا مالک موظف است جهت اخذ مجوز خروج، حداقل 7روز کاری قبل از انتقال هرگونه اسباب و اثاثیه، با در دست داشتن اسناد پرداخت شارژ و کلیه بدهی های معوقه و پرداخت وجوه استفاده از آسانسور به دفتر مدیریت مراجعه نماید.
ماده65) نصب هرگونه نوشته، برچسب، آگهی و اعلامیه توسط مالکین و یا سایرین در قسمتهای مشترک بدون هماهنگی هیات مدیره ممنوع است.
ماده66) چنانچه خودروی هریک از ساکنین، روغن ریزی داشته باشد، مالک یا استفاده کننده آن موظف است در سریعترین زمان ممکن، عیب خودرو را رفع نماید، درغیر اینصورت از ورود خودروی مزبور به پارکینگ ممانعت به عمل خواهد آمد و هزینه نظافت نقاط آلوده، به عهده متخلف خواهد بود.
ماده67) احداث هر نوع تاسیسات جدید اعم از جکوزی و امثالهم که به هر طریق منجر به افزایش مصرف آب و گاز گردد، با موافقت هیات مدیره و پرداخت وجه اضافی در شارژ مجاز خواهد بود.
ماده68) هرگونه اقدامی که منجر به نقض حقوق سایرین و ایجاد خطر یا مزاحمت برای واحدهای مجاور گردد، ممنوع است.
ماده69) هرگونه تغییر در سیستم لوله کشی گاز به هر منظور اعم از توسعه شبکه یا افزایش نقاط مصرف ممنوع است، مگر با اخذ تصمیم از مجمع عمومی.
ماده70) تغییر جنس درب ورودی یا نصب حفاط آهنی منوط به اخذ تصمیم از مجمع عمومی است.
ماده71) ایراد هرگونه خسارت به اموال مشترک ساختمان اعم از تاسیسات، آسانسورها و غیره موجب مسئولیت مدنی و درصورت عمدی بودن، موجب مسئولیت کیفری برای زیان زننده بوده و ایشان موظف به جبران ضرر و زیان وارده خواهد بود.
ماده72) افزایش زیربنای مفید واحدهای به هرنحو به ویژه محصور نمودن تراس یا الحاق آن به فضای داخلی واحد مسکونی مطلقاً ممنوع بوده و هیئت مدیره موظف است حسب مورد از اقدام مزبور ممانعت یا علیه متخلف در مراجع قضایی طرح دعوا نموده و موضوع را تا حصول نتیجه قطعی و تخریب بنای احداث شده تعقیب نماید.
ماده73) هر اقدامی که به هر نحو موجب کاهش مقاومت کلی ساختمان گردد یا منجر به افزایش بار مرده ساختمان یا ایجاد مزاحمت برای سایرین گردد نظیر احداث دیواره هایی که پیش بینی نشده ممنوع است.
ماده74) حقوق هر مالک و سهم او در قسمتهای مشترک غیرقابل تفکیک بوده و به هیچ وجه نمی تواند به شخص یا اشخاص دیگر اعم از شرکاء و غیر آنها انتقال یابد.
ماده75) هیچیک از مالکین حق واگذاری متعلقات و ملحقات واحد مسکونی خود از قبیل انباری و پارکینگ را به طور مجزا به شخص ثالث (به جز مالکین) برج ندارد.
ماده76) هرگونه استفاده غیرمسکونی از انباریها و پارکینگها ممنوع است.
ماده77) نگهداری هرگونه حیوان اعم از اهلی یا وحشی در قسمتهای مشترک ممنوع است.
ماده78) ارائه خدمات به مستاجرین یا استفاده کنندگان واحدهای مسکونی منوط به اخذ تعهد کتبی از ایشان مبنی بر رعایت دقیق مقررات این اساسنامه و آئین نامه های داخلی در بدو ورود است.
ماده79) هر واحد مسکونی باید به منظور استفاده یک خانواده و به منظور سکونت به طور عرفی مورد استفاده قرار گیرد و به طور کلی مبادرت به انجام هرنوع عمل به منظور کسب و یا پیشه و تجارت ممنوع است.
ماده80) نگهداری و استفاده از وسایل یا اشیایی که باعث افزایش حق بیمه متعارف گردد و نهایتاً موجب ضرر مالکین سایر واحدهای مسکونی شود به طور کلی ممنوع است و به همین طریق نیز مالکان و قائم مقام آنها مجاز به استفاده از وسایل مورد اشاره در قسمتهای مشترک نیز نخواهند بود.
ماده81) مالکان و ساکنان واحدهای مسکونی مجاز به ایجاد هیچگونه سر و صدا به ویژه موسیقی با صدای بلند و یا اقدام به هر عمل غیرقانونی یا غیر اخلاقی نخواهند بود و مکلفند میهمانان و مراجعان و خدمتگزاران خود را از انجام هریک از اعمال مذکور در فوق منع نمایند.
ماده82) درصورت اجاره دادن واحد مسکونی مستاجر و مالک متضامناً مسئول پرداخت هزینه های مستمری ماهانه و هزینه های دیگر خواهند بود و به طور کلی در این اساسنامه هرجا که مسئولیت و یا حقی برای مالک شناخته شده باشد درصورت اجاره و واگذار نمودن همان حق و مسئولیت نیز برای مستاجر وجود خواهد داشت. مالک موظف است قبل از اجاره و واگذار نمودن واحد مسکونی این اساسنامه را به امضای مستاجر برساند.
ماده83) برای جلوگیری از آب چکه و ریزش در کانالهای لوله کشی شیرها آب و تاسیسات فاضلاب باید سالم نگهداری شود و اگر تعمیراتی در آنها لازم است بدون تاخیر انجام گردد.
ماده84) ساکنان مجاز به پرتاب اشیاء یا تکاندن پسمانده غذا در سفره از پنجره به بیرون به منظور استفاده پرندگان نبوده و درصورت
مشاهده برابر مقررات با متخلفین برخورد خواهد شد.
ماده85) مقررات مربوط به حق استفاده از پارکینگ و انبار مربوط به هر واحد مسکونی به شرح زیر است:
1- حق استفاده از پارکینگ و انباری از توابع مالکیت واحد مسکونی محسوب می شود و درصورت انتقال واحد مسکونی حق استفاده از پارکینگ و انباری مربوطه نیز انتقال خواهد یافت. استفاده غیر متعارف از پارکینگ و انباری به طور کلی ممنوع است. محل پارکینگ تنها به منظور پارک کردن وسیله نقلیه شخصی مورد استفاده قرار می گیرد.
2- به طور کلی تمامی مقررات و ضوابط مربوطه در مورد پارکینگها لازم الرعایه خواهد بود.
3- تعمیر و نگهداری و انجام تغییرات در پارکینگها به عهده برج است و مالکین مجاز به اقدام فردی در این باب نمی باشند.
4- با توجه به محدودیت پارکینگ مالکین تحت هیچ شرایطی مجاز به اشغال پارکینگ دیگری نمی باشند مگر در موارد خاص و با مجوز هیئت مدیره.
5- وسیله نقلیه حامل میهمانها اجازه ورود به محوطه برج را نخواهند داشت.(مگر در محل پارکینگ مالک واحد مربوطه) در موارد استثنا مثل مریض یا معلول اجازه ورود موقت صادر و پس از پیاده کردن سرنشین باید خودروی میهمان از برج خارج شود. مالکین باید محترمانه مراتب را به استحضار میهمانان خود برسانند.
فصل ششم:
** مقررات متفرقه **
ماده 86) هرگونه انتقال، اجاره یا واگذاری ملک باید با هماهنگی هیئت مدیره و براساس ضوابط این اساسنامه انجام شود و در فروش و واگذاری ملک به دیگران باید به بافت فرهنگی و ارزشهای اجتماعی برج توجه شود.
ماده 87) در موارد سکوت یا نقص این اساسنامه، قانون تملک آپارتمانها و آیین نامه اجرایی آن و سایر مقررات جاری کشور حاکم خواهند بود.
ماده 88) این اساسنامه در6 فصل 88 ماده، 26 تبصره و یک پیوست با عنوان آیین نامه داخلی ساکنین تهیه و در مجمع عمومی مورخه 26/9/1394 قرائت و نسبت به همه بندها رای گیری و مورد تصویب قرارگرفت که پس از تکثیر در اختیار کلیه (واحدها) قرار خواهد گردید تا با مطالعه دقیق آن و رعایت مفاد مربوطه، برگ پیوست را امضا و جهت درج در سوابق به هیئت مدیره تحویل گردد.
